案件类别：商品房预售合同纠纷
检索主题词：商品房预售、延迟交房
承办律师：湘军麓和律师事务所吴宁波、黄任远、刘子尧律师
在商品房买卖过程中，交房是一个关键环节，商品房逾期交房也是房地产交易中常见的法律纠纷之一。自2020年初至2022年底期间，新冠肺炎疫情对全国各行各业在一定程度上均造成了影响，房地产行业亦无出其外。因新冠肺炎疫情导致的停工停产造成的工期延长，直接导致开发商无法在《商品房预售合同》约定的交付期限内交付房屋，从而形成了开发商对业主的违约风险。
本案中，开发商受疫情反复、施工停滞等因素影响，最终交房时间较合同约定延迟两个月。众多购房者以逾期交付为由提起诉讼，主张按日万分之一标准索赔违约金。由于同类诉讼案件数量较多，若全部支持诉请，企业可能面临巨额赔付压力。
2023年，长沙某房地产开发有限公司（以下简称"房地产公司"）因项目施工受新冠疫情等不可抗力影响，导致原定2022年10月31日的交房时间延期至2023年1月5日至7日集中交付，继而引发四起购房者诉讼纠纷。
其中一案原告主张：在收房验收时发现房屋存在多项装修质量问题，诉请要求房地产公司履行房屋整改义务并承担相应整改费用；同时主张房地产公司应支付自2022年11月1日起至实际交房日的逾期交房违约金，并承担房屋整改期间的物业费用。
其余三案原告主要诉求为：要求房地产公司支付自2022年11月1日至2023年1月实际交房日的逾期交房违约金，并承担案涉房屋2023年1月物业管理费用。
不可抗力因素的认定：房地产公司主张延期交房系新冠疫情、暴雨天气及市政断水断电等不可抗力导致，需证明上述因素与工期延误的因果关系。
物业费承担主体：四案原告要求房地产公司承担2023年1月物业费，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条之规定，前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳。
质量瑕疵与逾期交房的关系：原告以房屋存在空鼓、门窗破损等质量问题为由主张逾期交房责任，需厘清质量问题是否影响交付条件及补充协议的相关约定。
一、强化不可抗力证据链
1、依据最高法涉疫情司法解释及合同条款，明确疫情及防控措施导致逾期交房的情形可依法变更履行期限。本案中，房地产公司交房时间相比合同约定时间超出2个月，没有超出疫情防控措施导致无法施工的合理范围，尚不构成严重违约。
2、房地产公司与各原告所签订的《长沙市商品房买卖合同》中，明确约定了因不可抗力延期的条款，本案中出现的各类导致延期的情况符合合同约定的条件。
二、厘清物业费承担规则
原告主张2023年1月的物业管理费应由房地产公司承担，但是交房前的物业费系由房地产公司直接向物业公司缴纳，与业主并无关联，事实上业主也并未缴纳1月的物业费，故该诉求不应在本案中审理。
三、质量瑕疵与收房义务
依据合同附件七第三条，指出原告以“不影响使用功能的质量瑕疵”拒绝收房属违约行为，强调其应先行办理收楼手续并缴纳物业费，质量问题可通过保修条款解决，不可作为拒付物业费或主张违约金的理由。
法院经审理认定，新冠疫情构成不可抗力，房地产公司因此可免除合理延误期内的违约责任，原告关于逾期交房违约金的诉求被依法驳回；针对物业费争议，法院进一步明确，业主并未提供其缴纳了1月物业费的相关凭证，故该诉求不成立。最终，我所律师团队通过精准法律论证与高效庭审应对，助力房地产公司胜诉。本案胜诉后在同一小区的数百起逾期交房案件中起到了示范性案例的作用，成功为客户减免经济损失约4000万元。
开发商在遇到不可抗力事件时，应尽可能采取补救措施，减少对购房者的损失。虽然新冠肺炎疫情构成“不可抗力”，但开发商以此主张免除延期交付房屋的违约责任是否能得到司法机关的认定，仍需根据实际情况以及合同履行的具体情形作出判断。
开发商在具体实践中需注意以下几点：
1、通知的及时性与规范性：受到不可抗力影响的违约方，必须及时通知对方，以减轻损失。该项义务是基于诚实信用原则而对违约方提出的重要免责条件。据此，履行通知义务成为不可抗力规则下违约方的重要免责条件。
2、证据链的完整性：除通知外，需同步留存政府疫情防控文件、施工日志、监理报告、第三方机构证明等材料，形成“事件发生—直接影响—因果关系”的证据闭环。例如，本案中房地产公司通过施工日志量化疫情延误工期148天，并提交政府文件佐证管控措施，为法院认定不可抗力提供关键支撑。
3、补救措施的主动性：司法机关不仅关注通知义务履行，更重视违约方是否积极采取补救措施，如优化施工方案、追加资源投入等。本案中，房地产公司通过追回80天工期，证明其已尽最大努力减少损失，显著提升免责主张的可信度。
总而言之，不可抗力并非“免死金牌”，开发商需以程序合规、证据充分、行动积极为前提，方能争取司法机关的认可。
